底地

複雑な法律関係をもたらす「底地」

家の模型

底地とは、土地の上に何かしらの利用権が付いている場合の土地自体のことをいいます。もっとも、「底地」という法律用語があるわけではなく、不動産業界で呼ばれてきた呼び名です。借地権などの利用権が「上」にあるので、その下の所有権は「底」となります。
底地は、法律関係が非常に複雑になります。例えば、土地所有者が当該土地を第三者に貸し、その借主が当該土地上に建物を建てたとします。建物は、例えば一軒家ですと最低でも50~60年はもちますので、その期間、底地である土地の所有者は、賃料(地代)をもらう代わりに土地を利用することができません。
では、底地所有者が自分で土地を利用したいと思い、賃貸借契約を解消し、借主に「出て行ってくれ」と言ったらどうなるでしょう。民法の特別法である借地借家法によって、借主の住む権利は最大限に保護されることになります。借主には、貸主に対して、建物買取請求権を行使することができます。 これを行使すると、貸主である底地所有者は建物を時価で買い取らなければならなくなります。もともと自分の土地であるにもかかわらず、土地の賃貸借契約を結んだばかりに痛い思いをしている底地所有者は大勢いらっしゃいます。

底地と普通の土地の相違点

そもそも底地とはどんな土地なのでしょうか? 皆さん底地という言葉を耳にしたことがありますか?不動産会社に勤めている方やに地主さん以外にはあまり耳馴染みのない言葉かもしれません。底地とは、借地権、つまり他の人に貸している土地に対する所有権のことです。通常の土地では、所有者と利用者が同一です。一般的にマイホームが具体例としてはわかりやすいかと思います。通常の土地の所有権はその土地を所有する権利と共に利用する権利も与えられます。一方、底地は他人に土地を貸しているため、土地の所有者と利用者はイコールではありません。
そのため、通常の土地の所有権で認められる土地を所有する権利と利用する権利のうち、土地を利用する権利は貸し出した相手に移り、底地の所有者は土地を所有する権利のみを持つこととなります。また、底地の所有者は土地を利用する権利を土地の利用者に譲渡している代わりに、土地の利用者から土地の利用料を受け取る権利、いわゆる底地権が発生します。なお、土地の利用者側には土地の使用料を土地の持ち主に払う義務が発生する代わりに、その土地を利用する権利、借地権が発生します。底地という聞きなれない言葉だとどんな土地なのかわかりにくく感じるかもしれませんが、要するに底地とは通常の土地と異なり、所有者と利用者が異なる土地のことを表しているのです。

底地の資産価値を上げるためには

低く評価されがちな底地の資産価値をあげるための方法があります。
底地は、土地の所有者と利用者が異なる土地のことをいいます。所有者と利用者が異なるため、所有者と利用者が同一の場合と比べると権利関係が複雑になります。所有権と利用権が当たり前に所有者にある通常の土地と異なり、底地の場合は土地の所有権は土地の所有者に、土地の利用権は土地を所有者から借りて利用している利用者に与えられ、所有権と利用権が同一となりません。ですので、底地は土地の所有者の一存で土地を自由に処分することが出来ません。このように底地は通常の土地よりも流動性が低いため、資産価値を相場よりも低く評価されがちです。
しかし、権利関係を整理することで底地の資産価値を上げることも可能です。底地の資産価値を上げる方法として、借地権の買い上げがあります。底地の資産価値が低くなるのは所有権と利用権の所有者が異なることにより、土地の処分がしにくいことに原因があります。
つまり、所有権と利用権な所有者が一致すれば資産価値を低く評価される理由がなくなるので、資産価値を上げることが出来るのです。もちろん、利用者と借地権の買取価格等に関する話し合いが必要となりますが、底地の資産価値を上げたいと考えている方にはぜひ試していただきたい方法です。

トピックス

新着情報

TOP